Comment créer une startup rentable de façon pérenne dans l’immobilier en ayant plusieurs milliards de dollars de financements ?

Problématique : Comment créer une startup rentable de façon pérenne dans l’immobilier en ayant plusieurs milliards de dollars de financements ?

Les premières startup ont été des entreprises technologiques créées dans les années 90 suite à l’apparition d’Internet en 1989. Une startup est aujourd’hui une jeune entreprise qui développe son activité jusqu’à atteindre la rentabilité 3 années consécutives dans un délai de 20 ans après sa création. Si la startup développe une nouvelle activité dans un délai de 17 ans après sa création en plus de celle d’origine et que l’entreprise est rentable trois années consécutives, trois cas sont possibles. Soit l’entreprise est rentable 3 années consécutives seulement sur l’activité d’origine et l’entreprise n’est plus une startup. Soit l’entreprise est rentable 3 années consécutives seulement sur l’activité développé et l’entreprise n’est plus une startup. Soit l’entreprise est rentable sur les deux activités et elle n’est plus une startup.

Ce choix des 3 années de croissance consécutive s’explique par le besoin pour les jeunes entreprises de savoir à partir de quand leur business model n’a plus à faire ses preuves. 3 années semble être une bonne échéance avec une année d'affirmation, une année de confirmation et une année de validation outre les risques conjoncturels de contexte économique auxquels s’exposent une période de 3 ans. Le choix des 20 ans est un choix de durée qui permet à l’entreprise d’avoir un délai avant de ne plus être rentable au prix d’un excès de financement ou de crédit.

La question qui se pose pour WeWork qui a été une entreprise rentable des années durant est « est-elle toujours une startup ?» puisqu’elle a été rentable 3 années consécutives dès sa création [1] grâce à une croissance fulgurante. Non. Rentable de façon pérenne après sa cessation de paiement en 2023 ? Non.

WeWork a eu la chance de disposer dès le départ de financements conséquents avec sa première levée de fonds de 15M$ un an après sa création puis plusieurs dizaines de millions voire milliards pour financer sa croissance avant le sauvetage de l’entreprise [2].

L’entreprise a en effet connu de très graves difficultés financières au prix de nombreux emplois et des échéances financières qui ont mené à la cessation de paiement en 2023 [3].

Comment peut faire l’entreprise qui offre à l’origine des espace de coworking à la location pour honorer sa dette et payer ses intérêts ?

L’entreprise bénéficie de nombreux locaux, ce qui lui permet de poursuivre son activité de location après avoir connu une période de non remplissage durant le covid 19, qui a accéléré ses difficultés avant la cessation de paiement reconnue devant un tribunal du New Jersey [4] malgré sa présence internationale.

La cessation de paiement a reconnu officiellement auprès de ses créditeurs que WeWork ne pouvait payer ses intérêts et ses remboursements de capital. Néanmoins, l’entreprise a poursuivi son activité face à la quantité de biens immobiliers en propriété qu’elle a décidée d’ouvrir à la location longue durée [5]. La solution qui semble se dégager est de payer progressivement les intérêts et rembourser le capital aux banques encore créditrices tout en vendant les biens immobiliers les plus difficiles à louer face au développement du télétravail.

La question restant en suspens est comment faire en sorte que l’entreprise soit rentable de façon pérenne avant que l’entreprise rencontre ses problèmes de rentabilité. Masse d’intérêts à rembourser, tranches de capital impossibles à rembourser en raison de chiffre d’affaires trop faible face à des achats de biens immobiliers au détriment de la réelle demande sur le marché du coworking. Les problèmes d’excès d’emprunt face au réel besoin de locaux à très courte durée sur le marché ont mené à la banqueroute de WeWork.

Les dirigeants de WeWork ont ainsi acheté des biens en ayant l’assurance de les louer avant que la crise du covid 19 ne pose le problème du remplissage sur une majeure partie du parc immobilier. C’est alors que l’entreprise âgée de 10 ans en 2020 a dû rembourser d’importantes sommes sans avoir les tous les loyers payés pour le faire.

Les différents financements successifs suite à la création de 2010 ont ainsi été des moyens de financer le développement du parc immobilier sans avoir la garantie de louer les bureaux à court terme comme le voulait le business model d’origine. La solution était ainsi de ne pas acheter des biens immobiliers par simple volonté de grossir sans anticiper les risques de non remplissage et de limite de taille de la demande.

Hugo BERREBY, fondateur Sharers

[1] https://www.forbes.com/sites/alexkonrad/2014/11/05/the-rise-of-wework/

[2] https://en.wikipedia.org/wiki/WeWork

[3] https://fr.wikipedia.org/wiki/WeWork

[4] https://fr.wikipedia.org/wiki/WeWork

[5] https://www.wework.com/fr-FR/enterprise